城市更新中“土地整理”的基本概念及相關(guān)流程

        土地整理是個(gè)龐大的系統工程，對于初入行的朋友而言，這個(gè)詞可能很陌生或者偶爾掛在嘴邊，但你并不知道這是個(gè)什么鬼。但當你真正開(kāi)始用心去接觸它、了解它，你會(huì )發(fā)現，原來(lái)從城市更新轉化工作可以延伸到如此廣闊、有趣的知識海洋，在這以后，你發(fā)現，你已經(jīng)不想閑下來(lái)了！

        今天就來(lái)初步認識一下“土地整理”。

        土地整理的概念、類(lèi)型

        土地整理亦稱(chēng)“土地整治、土地調整或土地重劃”，是實(shí)施土地利用規劃的重要手段，指將零碎高低不平和不規整的土地或被破壞的土地加以整理，使人類(lèi)在土地利用中不斷建設土地和重新配置土地的過(guò)程。

        簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)人話(huà)就是：將土地重新規劃利用、調整用途，使土地利用效率、效益更高，更符合當地規劃的各項目標所需。其主要類(lèi)型及分類(lèi)如下：

        土地整理流程

        土地整理的一般流程是：基礎調查和資料收集→系統分析→編制土地整理規劃→論證規劃方案→籌集整理資金→實(shí)施整理規劃方案。

        此過(guò)程在城市更新中對應的流程是：基礎數據摸查→數據公示、核查→片策方案及實(shí)施方案編制→三評、控規調整方案審議→項目掛網(wǎng)競拍（合作企業(yè)）→改造實(shí)施方案編制及批復生效實(shí)施。

        城市更新中以舊村改造為例，土地整理涉及的主要工作有：集體用地與國有用地間的置換、土地儲備/供應方式的確定、零散（邊角）用地的歸宗整理、各項用地手續的辦理及完善、土地規劃及調整利用等。

        從業(yè)務(wù)思維總結就是：結合標圖建庫、三區四線(xiàn)、城規、土規、控規對土地類(lèi)型、性質(zhì)、用途進(jìn)行調整方案編制、報審，結合用地規劃和現狀的差異，根據已批的用地、控規方案進(jìn)行多方協(xié)商、實(shí)施業(yè)務(wù)辦理，使改造方案順利實(shí)施，完成一級土地開(kāi)發(fā)工作。

        一級土地開(kāi)發(fā)

        對房地產(chǎn)行業(yè)而言，進(jìn)行土地整理的目的是為了土地開(kāi)發(fā)，土地開(kāi)發(fā)過(guò)程分為一級土地（生地）開(kāi)發(fā)和二級土地（熟地）開(kāi)發(fā)；一級土地開(kāi)發(fā)可簡(jiǎn)單理解為把現狀各種形態(tài)、權屬、性質(zhì)的土地通過(guò)土地整理達到3/5/7通一平，使得政府能將土地供應給用地單位的階段；二級土地開(kāi)發(fā)可簡(jiǎn)單理解為報建、施工階段。

        一級土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中最經(jīng)常且頭痛遇到的事之一就是“農轉用”（注釋1），涉及非建設用地轉建設用地的項目都需要走農轉用流程，包括未利用地轉建設用地、農用地轉建設用地；兩者流程幾乎一樣，但農用地轉建設用地審批所涉及的部門(mén)更多、審批標準也更為嚴格。這是因為：保障18億畝耕地紅線(xiàn)是我國的基本國策，故任何土地開(kāi)發(fā)項目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中都需要保障耕地總量不減少，為此在土地整理過(guò)程中最重要的一點(diǎn)就是謹記：增減掛鉤（注釋2）、占補平衡（注釋3）。

        根據前面的介紹，假設某舊村項目涉及轉為建設用地的非建設用地面積為5ha（公頃），那么就需要提供5ha的建設用地指標。這些指標的來(lái)源有兩方面：

        一、項目范圍內的拆舊指標（土地置換）。即假設項目范圍內將占地2ha建設用地的舊建筑拆除后原址復耕為耕地，則整理出的2ha拆舊指標就能用做項目范圍內其他非建設用地的農轉用指標。

        二、政府解決的增量指標。政府建設用地指標來(lái)源主要有三方面：

        1、上級人民政府供應；

        2、政府間拆舊復耕指標流轉；

        3、違建拆除或閑置建設用地收回等存量建設用地指標整合。

        注釋?zhuān)?/p>

        1、農轉用：按照土地利用總體規劃和國家規定的批準權限獲得批準后，將農用地轉變?yōu)榻ㄔO用地的行為。

        2、增減掛鉤：依據土地利用總體規劃，將若干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區（簡(jiǎn)稱(chēng)項目區），通過(guò)建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區內各類(lèi)土地面積平衡的基礎上，最終實(shí)現增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節約集約利用建設用地，城鄉用地布局更合理的目標。

        3、占補平衡：基于《土地管理法》第四章耕地保護中的“國家實(shí)行占用耕地補償制度。非農業(yè)建設經(jīng)批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開(kāi)墾與所占用耕地的數量和質(zhì)量相當的耕地；沒(méi)有條件開(kāi)墾或者開(kāi)墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開(kāi)墾費，專(zhuān)款用于開(kāi)墾新的耕地?！?/p>